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Wie bestimmen Banken den Immobilienwert?

Bei einer Umschuldung oder einem Forwarddarlehen hängen die Zinskonditionen von der Höhe der Beleihung der Immobilie ab. Damit ist das Verhältnis von Immobilienwert zur Darlehenshöhe gemeint. Je höher die Beleihung, desto höher auch die Zinsen, die Sie für Ihr Forwarddarlehen zahlen müssen.

Bei der Finanzierung eines Hauskaufs oder eines Neubaus ist die Bestimmung des Immobilienwertes noch relativ einfach. Die meisten Banken gehen bei einem Immobilienkauf einfach von dem Kaufpreis der Immobilie aus. Das ist dann aus Bankensicht der Verkehrswert. Von diesem Verkehrswert machen Banken dann unterschiedliche Sicherheitsabschläge (beispielsweise 10 Prozent) und haben den sog. Beleihungswert.

Bei einer Umschuldung oder einem Forwarddarlehen liegt der Kauf oder Neubau allerdings schon einige Jahre zurück und gibt es aber keinen aktuellen Kaufpreis für die Immobilie. Also bestimmen Banken diesen Wert anhand der technischen Daten (beispielsweise Grundstücksgröße, umbauter Raum der Immobile, Ausstattung usw.) und statistischer Referenzwerte.

Bei der Ermittlung des Immobilienwertes gehen Banken und andere Darlehensgeber (wie beispielsweise Versicherer) sehr unterschiedlich vor. Viele berechnen den Immobilienwert selbst “am grünen Tisch”, andere verlassen sich auf die Bewertung durch externe Wertgutachten (beispielsweise “Sprengnetter”). Wenn Sie also den Wert Ihrer Immobilie aus Bankensicht zuverlässig einschätzen wollen, empfehlen wir Ihnen die Schnellbewertung von Sprengnetter.

Immobilienbesitzer überschätzen häufig den Wert ihrer Immobilie

Wir machen immer wieder die Erfahrung, dass Besitzer einer Immobilie deren Wert häufig falsch einschätzen. Der häufigste Fehler: der Wert ältere Immobilien wird mit den für Neubauten verglichen. Das kann ebenso schnell in die Irre führen wie die Überwertung von besonderen Ausstattungsmerkmalen. Banken setzen beispielsweise  für eine Sauna oder eine 10 Jahre alte Einbauküche keinen höheren Immobilienwert an als für ein Haus ganz ohne Sauna oder Einbauküche. Ähnliches gilt auch für die Außenanlagen: ob der Garten eines Hauses sehr gepflegt oder komplett verwildert ist, spielt bei der Wertermittlung der Banken keine Rolle.

Wie kann man den Wert der Immobilie erhöhen?

Insbesondere Besitzer einer mehr als 10 Jahre alten Immobilie sollten “vernünftige” Informationen zu allen Modernisierungsmaßnahmen am Haus bzw. an der Immobilie vorweisen können. Ohne derartige Nachweise nehmen Banken erhöhte Sicherheitsabschläge vor und werten die Immobilie so ab.

Außerdem sollten überhaupt entsprechende Objektunterlagen vorhanden sein. Ohne Bauzeichnungen (Grundsrisse, Schnitte, Ansichten usw.), die den aktuellen Gebäudebestand wiedergeben, müssen Banken einen Gutachter beauftragen, der die entsprechenden technischen Daten neu erfasst. Das kann zu Mehrkosten bei der Finanzierung führen oder den Kreis der für ein Forwarddarlehen in Frage kommenden Banken beschränken.

 

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